Dati e tendenze che emergono dal I Rapporto sul mercato immobiliare 2008, a cura di Nomisma, che delinea un mercato italiano a un punto di svolta. Per la prima volta da 10 anni le quantità scambiate in un anno stanno segnando il passo, dopo avere attraversato una fase di euforia che le ha portate da meno di 500 mila transazioni ad oltre 845 mila nel corso del 2006. L’anno che si è appena concluso ha accompagnato il termine di questo ciclo virtuoso, facendo inclinare verso il basso la curva della crescita di 5 punti percentuali dopo un paio di anni in cui il motore immobiliare stava progressivamente rallentando.
La flessione delle compravendite, più pronunciata nelle città metropolitane, è il riflesso della debolezza della domanda di acquisto. Il quadro di rallentamento è in atto da alcuni anni e peggiora radicalmente nel Ii semestre del 2007, con l’esplodere della crisi finanziaria ed economica americana. Così le indicazioni di diminuzione della domanda si fanno sempre più pesanti e non solo nelle grandi città, ma anche in corrispondenza delle città di grandezza intermedia, sulle quali è incentrata l’indagine presentata da Nomisma. Alla base di questa situazione, oltre alla elevata quota di famiglie proprietarie, che, sebbene in lieve flessione negli ultimi anni, rimane sempre su livelli molto superiori alla media europea, sicuramente la diminuzione del potere di acquisto immobiliare, in calo del 24% nell’ultimo decennio, nonché la crescita dei tassi di interesse.
La solidità patrimoniale delle famiglie e delle imprese italiane, il loro tasso di indebitamento relativamente basso – pari al 50% del debito rispetto al reddito a fronte del 90% in Europa –, il contenuto tasso di insolvenze è alla base della tenuta dei prezzi delle abitazioni che nel 2007 mettono a segno crescite nominali nell’ordine del 5,1% nelle grandi città e del 5,9% per le abitazioni nelle città intermedie. Le previsioni degli operatori subiscono un netto peggioramento nel corso degli ultimi mesi e sono prevalentemente orientate ad una flessione sia sul fronte delle quantità che dei valori di compravendita. Si tratta dell’indicazione più pessimistica dagli inizi del ciclo espansivo e per la prima volta prevalgono le indicazioni di calo rispetto a quelle di stabilità. Ciò che si prevede per il 2008 è la diminuzione delle quantità scambiate nell’ordine del 5-7% con riduzione ulteriore del 10% per le grandi città, a prezzi stabili in termini nominali. I mercati delle residenze esclusive di Milano e Roma si sono caratterizzati per un andamento più lusinghiero di quello rilevato in media nelle rispettive città.
Lo rivela l’Osservatorio sulle residenze esclusive Tirelli & Partners/nomisma relativo al Ii semestre 2007. In contesti cittadini connotati da una sostanziale rarefazione della domanda e conseguente raffreddamento dell’attività contrattuale, i segmenti di pregio hanno mostrato una maggiore tendenza alla stabilizzazione sia in termini di quantità domandate che di volumi transati. Si tratta di un fenomeno che trova spiegazione nella minor sensibilità della domanda di abitazioni di pregio nei confronti delle principali variabili endogene ed esogene che influenzano il mercato immobiliare. Ad oggi, l’unico elemento di criticità che sembra contraddistinguere i mercati di pregio, è rappresentato dalla difficoltà di reperimento di oggetti dalle caratteristiche di esclusività e unicità tali da soddisfare le sempre più esigenti richieste della domanda. Domanda che, essendo prevalentemente mossa dal desiderio di migliorare la propria condizione abitativa, risulta particolarmente selettiva e attenta nel valutare gli immobili presenti sul mercato.
Ciò ha determinato, sia a Milano che a Roma, un ulteriore allungamento delle tempistiche medie necessarie per piazzare un’abitazione; riguardo allo sconto mediamente concesso sul prezzo iniziale, se nella capitale si è optato per un ampliamento del divario per facilitare la conclusione delle trattative, nella città lombarda ha prevalso il principio opposto, alla luce di un effettivo riconoscimento del valore degli immobili scambiati. Le previsioni per il I semestre 2008 formulate a fine anno risultano, nei tratti essenziali, in linea con quelle registrati a metà del 2007, a conferma di una immutata fiducia nei confronti delle potenzialità del settore.

Questo articolo è stato pubblicato Lunedì, 7 Aprile 2008 alle 10:54 e classificato in Mercato Immobiliare. Puoi seguire i commenti a questo articolo tramite il feed RSS 2.0. Puoi inviare un commento, o fare un trackback dal tuo sito.